- Ertragswert
- I. Unternehmungsbewertung:1. Begriff: ⇡ Barwert bzw. ⇡ Kapitalwert zukünftiger Zahlungsüberschüsse aus einem Investitionsobjekt Unternehmung (entsprechend auch als Zukunftserfolgswert bezeichnet), über die der Eigentümer verfügen kann.- 2. Ermittlung: Die Barwertberechnung verlangt einen Zinsfuß i; ist dieser periodenunabhängig und sicher und sind die Zahlungsüberschüsse Ct periodenabhängig sowie sicher, so folgt:
Für unendlich lange anfallende Zahlungsüberschüsse in derselben Höhe geht die Formel über in die Rentenformel:
für unendlich lange mit der konstanten Wachstumsrate w steigende Zahlungsüberschüsse:
mit i > w und C1 als Zahlungsüberschuss der ersten Periode.- Da zukünftige Zahlungsüberschüsse nicht sicher und Wahrscheinlichkeitsverteilungen unhandlich sind, erfolgt eine Reduktion der Wahrscheinlichkeitsverteilungen auf ⇡ Erwartungswerte, diskontiert mit einem risikoangepassten Zinsfuß (landesüblichen Zinsfuss zuzüglich Risikoprämie), oder eine Verdichtung der Wahrscheinlichkeitsverteilungen auf Sicherheitsäquivalente, diskontiert mit dem (quasi-sicheren) landesüblichen Zinsfuß (⇡ Unternehmungsbewertung).II. Steuerrecht:1. Bewertung von Grundstücken bei der Grundsteuer: Durch Anwendung des vereinfachten Reinertragsverfahren ermittelter Wert eines bebauten ⇡ Grundstücks für Zwecke der Einheitsbewertung (§§ 78–82 BewG); ⇡ Einheitswert.- a) Anwendungsbereich: Mit dem E. sind i.d.R. zu bewerten ⇡ Mietwohngrundstücke, ⇡ Geschäftsgrundstücke, ⇡ gemischtgenutzte Grundstücke, ⇡ Einfamilienhäuser und ⇡ Zweifamilienhäuser. Dieser Einheitswert gilt nur noch bei der Grundsteuer.- b) Wertermittlung: Der Grundstückswert (⇡ Grund und Boden, ⇡ Gebäudewert und der Wert der ⇡ Außenanlagen; ⇡ Grundstücksbewertung) ergibt sich aus gesetzlich festgelegten Vervielfältiger mal ⇡ Jahresrohmiete. Für die Bestimmung der Jahresrohmiete ist von den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 auszugehen.- Ermäßigungen und Erhöhungen bis zu 30 Prozent bei außergewöhnlicher Grundsteuerbelastung und/oder wertmindernden oder -erhöhenden (wie ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche, behebbare Baumängel und Bauschäden oder die Notwendigkeit baldigen Abbruchs) Umständen möglich.- Beim Wirtschaftsteil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs ist der E. der Nutzungen oder Nutzungsteile das 18-fache des Reinertrages; er wird durch vergleichendes Verfahren (⇡ Vergleichswert, ⇡ Vergleichszahl, ⇡ Bewertungsstützpunkte) festgestellt (§§ 36 ff. BewG).- Vgl. auch ⇡ Abschlag, ⇡ Einheitswerte.- 2. Pauschalierendes Ertragswertverfahren bei der Bewertung bebauter Grundstücke für Zwecke der Schenkung- und ⇡ Erbschaftsteuer (§§ 146 ff. BewG): Vom 12,5-fachen der durchschnittlichen Nettokaltmiete der letzten drei Jahre (§ 146 II BewG) wird als Alterungsabschlag pro Jahr 0,5 Prozent (maximal 25 Prozent) abgezogen (§ 146 IV BewG). bei Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt ein Zuschlag von 20 Prozent auf den so ermittelten Wert (§ 146 V BewG). Als Mindestwert ist der Wert anzusetzen, der 80 Prozent des Bodenrichtwertes des Grundstücks entspricht (§ 146 VI i.V. mit § 145 III BewG).
Lexikon der Economics. 2013.
